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Consejos para evitar una nueva burbuja inmobiliaria

Por primera vez desde 2007 parece evidente que el sector inmobiliario se está recuperando. Aumenta la venta de viviendas, crece el número de visados para la construcción de obra nueva, mejoran las condiciones de los créditos hipotecarios e incluso aumenta el precio de los pisos en algunas ciudades. Sin duda es buena noticia, porque revela una mejora de la economía que además genera nuevos puestos de empleo, pero antes esta situación surge también el temor a una nueva burbuja inmobiliaria que desencadene otra crisis como la que todavía estamos superando.

Imagen post burbuja inmobiliaria

¿Qué nos hace pensar que podría volver a pasar? Y, sobre todo ¿qué se puede hacer para no haya una nueva burbuja?

1. Las hipotecas de riesgo

El Banco de España alerta de que en el último trimestre de 2015 el 15% de las hipotecas concedidas fueron calificadas de alto riesgo. ¿Qué significa esto? Que el crédito hipotecario ha sido concedido por más del 80% del valor de la vivienda, y eso significa que si la casa pierde valor puede llegar a ser más alto el crédito que el valor del bien hipotecado (te suena ¿no?). ¿Por qué sucede? Porque los bancos necesitan vender créditos, y con el Euribor a un tipo de interés tan bajo y la caída del precio de la vivienda, las hipotecas vuelven a tener atractivo, así que tienen que ofrecer las mejores condiciones para que les elijas a ellos.

¿Qué puedo hacer yo? Lamentablemente, el control de las hipotecas de riesgo no está en nuestras manos, si no en las del Banco de España, que no debe confiarse con el hecho de que los precios estén bajos y no vayan a bajar mucho más, porque no es una ciencia cierta. Lo que sí puede hacer el consumidor de a pié es no sobreendeudarse ¿cómo? asegurándose de no destinar al crédito hipotecario más del 30% de sus ingresos y de contabilizar como ingreso sólo aquel que sea previsiblemente fijo a medio – largo plazo. De esta forma tendrá más probabilidades de poder seguir pagando la hipoteca cuando suba el Euribor.

2. La obra nueva

Como decía, la concesión de visado para obra nueva ha crecido el último año, a pesar de que todavía queda mucha obra nueva por vender. La venta de viviendas ha crecido, pero lo ha hecho gracias a la vivienda de segunda mano. De hecho, según el Instituto Nacional de Estadística (INE) la venta de vivienda nueva ha bajado más de un 20% en este último año. Aunque se trata de un dato un poco cuestionable, ya que el INE considera las viviendas de más de 2 años y las que son propiedad de los bancos como vivienda usada, aunque nunca haya sido habitada. Aún así, el descenso es suficiente como para considerar que no se está vendiendo demasiada obra nueva, así que la concesión de visados genera el temor a que el sector de la construcción crezca de nuevo de una forma que no pueda sostenerse.

¿Cómo evitarlo? Potenciando una construcción basada en la demanda real y pensando en su desarrollo futuro, es decir, construir en función de lo que la gente quiere comprar en lugar de esperar que la gente compre lo que se construye, porque esto ha generado que hay muchos núcleos calificados de invendibles por aspectos como su ubicación, que no responde a lo que se demanda.

3. Vigilar los créditos a las constructoras

Durante el boom inmobiliario los préstamos a las promotoras y constructoras se ofrecían sobre terrenos, por lo que no había ninguna garantía de que lo que allí se construyese, si es que se construía algo, acabase siendo vendido, así que el riesgo de impago era notablemente alto. En la actualidad las entidades financieras están dado créditos sólo cuando ya hay una parte de la construcción vendida, aunque sea sobre plano, y las constructoras también esperan a que un alto porcentaje de las vivienda esté vendido antes de empezar a construir.

¿Cómo mantener este control? Una vez más, es tarea del Banco de España vigilar que no haya sobreendeudamiento y penalizar a los bancos que no cumplan no esta garantía.

4. El precio del suelo y de la vivienda

En algunas zonas el precio de la vivienda y del suelo ha crecido, en otras se ha estabilizado y en algunas mantiene todavía su descenso. Esto depende del stock de vivienda de cada zona. En la ciudad de Madrid, por ejemplo, la demanda empieza a crecer mientras que la oferta no tiene mucho espacio de crecimiento. Se trata de una ciudad sobrepoblada, por lo que, al aumentar la venta de viviendas, es fácil que vuelva a aumentar su precio. Pero éste debe subir de forma controlada, y es tarea de la administración regularlo con medidas legislativas y urbanísticas.

De momento, como vemos, no hay que asustarse por la posibilidad de una nueva burbuja inmobiliaria, ya que tanto el Banco de España como la Administración están trabajando por evitarla, pero no debemos perder de vista estas medidas al confiarnos con la mejora de la economía, no olvidemos que fue esa confianza en que todo seguiría mejorando de forma indefinida lo que nos llevó a una crisis económica que comenzó hace ya casi 8 años.

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